基础设施商业性REITs | 系列音频第二期：基础设施商业性REITs与普通商业性基金相比有什么特点？

为设法融资者全面洞察交通运输的大REITs的融资知识，洞察相关融资风险，在民生银行给付本局的指导下，创业板联合央广经济之声，开展交通运输的大REITs专题投教娱乐活动。今天，招财邀您一起来听第二期《交通运输的大REITs与普通的大慈善机构相比之下有什么特点》。

完全相同于普通的大慈善机构，的大REITs不具不限特点：一是款项投向完全相同。的大REITs产品以享有持续、保持稳定业务现金流的一个或数个交通运输重大项目作为之前下层基础不动产，而普通的大慈善机构主要融资标的为分散化配备的普通股、公司股票等。二是盈利来源完全相同。的大REITs盈利来源主要为之前下层不动产业务盈利和发展商不动产一次性盈利，而普通主动型的大慈善机构除股息、利息盈利外，还包括通过轻巧修改融资一组得到的资本利得，标准普尔型的大慈善机构的盈利情况则一般来说标准普尔乏善可陈。三是产品定位完全相同。的大REITs引导发行人、管理人在交通运输重大项目运营及融资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护交通运输重大项目，来获得慈善机构商业价值的促使强化，而普通主动型的大慈善机构主要依靠慈善机构管理人的主动融资能力，通过轻巧配备不动产，意味着融资盈利。

慈善机构净值是传统的大慈善机构商业价值假定的重要量化，提示融资者，在融资时应关注的大REITs和传统的大慈善机构的慈善机构净值共存不限差别：

第一，的大REITs实质的融资标的为交通运输重大项目。由于交通运输重大项目的业务情况和不动产商业价值变化数据无法每日统计，因此的大REITs通常情况下仅会在半年报和年报之前曝光慈善机构净值。

第二，首批的大REITs重大项目的招募说明书均完全一致誓约的大REITs不动产的后续基准引入成本法。长期来看，慈善机构净值由于扣除和摊销逐年增高，若同期之前下层不动产商业价值快速增长，则慈善机构净值无法单纯的反映产品的内在商业价值。

第三，的大REITs引入既有运作，运作月内不新开申购与赎回，因此慈善机构净值对于融资者的参阅意义不显著。融资者更应关注交通运输不动产估值和的大REITs低价价格的变化，并结合的大REITs的公开曝光信息等进行商业价值假定。

完全相同于普通股，的大REITs不具不限特点：首先，的大REITs低价波动相比较小。的大REITs之前下层不动产主要为成熟优质、运营保持稳定的交通运输重大项目，现金流预期相比完全一致，其单位商业价值波动并不一定相比有限。其次，的大REITs盈利的快速增长空间相比有限。从发展商运营角度来看，出现发展商收入大幅快速增长或保有持续性高快速增长的可能性较小。在此细化，的大REITs不具较低的分红比重。的大REITs设有强制分红比重，盈利分派比重不低于改组后慈善机构年度可亦可分派手续费的90%，盈利分派机制相较普通股颇为严格。

与公司股票相比之下，一方面，的大REITs不会固定利息回报，其盈利主要依靠不动产本身的现金流导致能力，以及不动产一次性带来的份额商业价值强化预期，会有一定的变动。另一方面，的大REITs额度不会主体证券担保，相关联不动产本身的运营。因此，备受慈善机构管理人及不动产运营管理机构能力的影响，共存由于运营等因素造成其单位商业价值下跌的风险。

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告诫融资者：理性认识低价，融资量力而行！

以上内容刊登至“创业板投教”政府会号。

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